کاهش قیمت مسکن مشروط به رشد اقتصادی است

 

بازار مسکن ریزش می‌کند؟
تاریخ تحریر 31 مرداد 1401

بازار مسکن برخلاف بازارهای مالی هم‌چنان در رکود به سر می‌برد. در هفته‌های اخیر بسیاری از معاملات مسکن چه از سوی خریدار و چه از سوی فروشنده فسخ شده است. فعالان مسکن درباره وضعیت قیمت ملک بعد از برجام معتقدند قیمت کاهش چندانی نخواهد داشت و نهایتا وارد دوره رکود درازمدت شود؛ زیرا قیمت مسکن هیچ‌گاه افت شدیدی را در ادوار گذشته تجربه نکرده است. در ادامه به بررسی این موضوع می‌پردازیم.


علت ریزش قیمت مسکن در دهه 80 چه بود؟
بررسی داده‌های بلندمدت قیمت مسکن در ایران نشان می‌دهد که طی دو دهه گذشته، حداقل دو مرتبه شاهد افت قیمت مسکن بوده‌ایم. مرتبه اول سال 83 بود که متوسط قیمت املاک مسکونی در تهران با افت 3 درصدی مواجه شد. اما مرتبه دوم در سال 88 شاهد عقب‌نشینی جدی 12 درصدی قیمت مسکن در پایتخت بودیم. دو عامل در افت سنگین قیمت مسکن در سال 88 تاثیرگذار بوده است؛ عامل اصلی افزایش قیمت دلاری املاک در تهران طی دهه 80 از 300 دلار به حدود 2 هزار دلار بر متر مربع در سال 87 بود. چیزی در حدود 7 برابر شدن قیمت واقعی طی تنها 7 سال. این اتفاق تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن را به کمترین میزان رساند چرا که قیمت‌ها هیچ انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری ایجاد نمی‌کردند.
توقف اعطای وام مسکن از سال 87 دومین عاملی بود که شوک شدیدی به میزان تقاضا و به تبع آن قیمت ملک وارد کرد. در سال 86 تورم مسکن به اوج خود رسید. چنین اتفاقی منجر شد تا سیاست‌گذار ممنوعیت اعطای وام خرید ملک را در دستور کار قرار دهد. این اتفاقات منجر شد تا در نیمه اول 88، حجم معاملات در بازار مسکن به کمتر از ماهی 2 هزار واحد هم برسد. در چنین شرایطی عرضه آپارتمان‌های نوساز و همچنین عرضه آپارتمان‌هایی که با دید سرمایه‌ای نگه‌داری شده بودند باعث شوک به قیمت مسکن و افت 12 درصدی متوسط قیمت شد.


ریزش قیمت مسکن محتمل است؟
به طور کل بررسی روندهای مسکن تهران طی چند دهه گذشته نشان می‌دهد که افت قیمت مسکن امر ناممکنی نیست. در شرایط کنونی با رسیدن قیمت دلار به حدود 28 هزار تومان، قیمت مسکن در تهران به سقف یک دهه‌ای خود رسیده و جذابیت سرمایه‌گذاری را تا حد زیادی از دست داده است.
حال به نظر می‌رسد در صورتی که برجام احیا شود و اقتصاد ایران دوباره روی آرامش به خود ببیند، ترکیدن ابرحباب مسکن چندان دور از انتظار نباشد. به این ترتیب می‌توان گفت در صورت توافق، با افت بیشتر دلار قیمت مسکن به سطوح تعادلی خود نزدیک می‌شود. با این حال همه چیز بستگی به سیاست‌های دولت و انتظارات ایجاد شده در مردم دارد.

نمودار قیمت مسکن از سال 96



مسکن بهترین دارایی برای سرمایه‌گذاری است

عده‌ای دیگر، امیدی به افت قیمت مسکن ندارند و معتقدند که بازار پایینی ندارد زیرا هزینه‌های ساخت و ساز به شدت افزایش یافته است. داود سوری کارشناس مسائل اقتصادی معتقد است که حتی در صورت شکل‌گیری برجام نیز، تا چند سال آینده بازار مسکن هم‌چنان مقصدی برای سرمایه‌گذاری باشد؛ چرا که
دارایی امنی بوده و برخلاف سایر بازارها در معرض آسیب دخالت‌های دولت و قیمت‌گذاری دستوری نیست. وی افزود: تنها در صورتی سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج می‌شود که با رفع تحریم‌ها و گشایش روابط تجاری، رشد و شکوفایی اقتصادی در بلندمدت صورت گیرد و پول‌ راهی بخش تولید و بازرگانی شود.


منابع
اکوایران
فردای اقتصاد

 

جهت مطالعه این تحلیل وارد شوید