متوسط قیمت تعادلی مسکن 30 میلیون تومان است

قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟
تاریخ تحریر 19 شهریور 1401
طبق گزارش بانک مرکزی، کاهش شیب صعودی قیمت مسکن برای دومین ماه در تابستان ادامه داشت. به نظر می‌رسد از جمله دلایل افت شیب تورم را می‌توان به انتظارات برجامی و استراحت در روند صعودی نسبت داد. با وجود کاهش نرخ تورم ماهانه و انتظارات برجامی، بازار مسکن چشم انتظار اخبار روزهای آتی خواهد ماند.


تورم در بازار مسکن با شیب کمتری ادامه دارد
با بررسی داده‌های بانک مرکزی می‌توان دریافت ارزش معاملات مسکن در تهران از ابتدای سال در یک روند صعودی قرار گرفت و تا خردادماه به اوج
54 هزار میلیارد تومانی رسید. اما از تیرماه که مذاکرات برجام انتظارات تورمی را کاهشی کرد و بازارها را از التهاب انداخت؛ در همین شرایط معاملات مسکن در پایتخت هم کاهش یافت و سفته‌بازان مسکن عقب‌نشینی کردند. این اتفاق در مردادماه هم ادامه یافته و ارزش معاملات مسکن در تهران به حدود تنها 33 هزار میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی افت حدوداً 40 درصدی چرخش پول در بازار مسکن.
گرچه حجم پول در گردش در بازار مسکن تهران کاهش یافته، اما سطح عمومی قیمت‌ها، هر چند با شیب کندتر، نسبت به تیرماه افزایش یافته است. به طوری که طبق داده‌های بانک مرکزی در مردادماه متوسط قیمت مسکن در تهران
1.8 درصد افزایش یافته است.


 جذابیت سرمایه‌گذاری با افزایش نسبت قیمت به اجاره مسکن کاهش می‌یابد
در بازار مسکن ایران دو حباب‌سنج مهم وجود دارد که بسیاری از خریداران مسکن با توجه به این دو مورد تصمیم به خرید یا فروش ملک می‌گیرند. اولین حباب‌سنج نسبت قیمت به اجاره مسکن است. نسبتی که حاصل تقسیم قیمت مسکن بر اجاره سالانه آن است.اما دومین حباب‌سنج بازار مسکن قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران است. 
حباب‌سنج قیمت به اجاره مسکن بیشتر مورد توجه سرمایه‌گذارانی است که قصد کسب سود از طریق اجاره دادن ملک را دارند؛ وقتی این نسبت افزایش می‌یابد، سود اجاره‌داری کم و به تبع آن جذابیت سرمایه‌گذاری بلندمدت در مسکن هم کاهش می‌یابد. در همین حال قیمت دلاری ملک مورد توجه سفته‌بازان و کسانی که قصد کسب سود از نوسانات مسکن در کوتاه‌مدت را دارند قرار می‌گیرد. این قبیل سرمایه‌گذاران ملکی در سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات شدیدی مواجه بود جای سرمایه‌گذاران بلندمدت این بازار را گرفته‌اند.


حباب بازار مسکن تخلیه خواهد شد؟
حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت دلاری ملک در تهران 50 درصد بالاتر از سطوح تعادلی خود قرار گرفته است. این بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایتخت طی 12 سال گذشته است. تخلیه حباب قیمت دلاری ملک در تهران معمولا نه از طریق افت قیمت مسکن بلکه به واسطه افزایش قیمت دلار اتفاق می‌افتد. تنها 2 مرتبه طی 20 سال اخیر قیمت ریالی مسکن افت داشته که هر دو مرتبه بعد از چند سال تورم‌های سنگین در این بازار بود. 
حال با رسیدن قیمت مسکن به 1500 دلار هیچ بعید نیست که بعد از چندین سال تورم‌های سنگین در بازار مسکن شاهد افت قیمت اسمی مسکن در تهران باشیم. البته چنین چیزی به شرط این است که تخلیه حباب از مسیر جهش قیمت دلار رخ ندهد. اتفاقی که برخی تحلیلگران معتقدند در صورت عدم احیای برجام هیچ بعید نیست.
طی سال‌های اخیر که مسکن با اضافه جهش مواجه شد، نسبت قیمت به اجاره مسکن از محدوده تعادلی خود خارج و نشان‌ از ایجاد یک ابرحباب در بازار مسکن داشت. با توجه به میانگین تاریخی حدود 20 این نسبت طی سه دهه گذشته، می‌توان گفت که از نظر حباب‌سنج قیمت به اجاره، در 6 ماهه گذشته قیمت مسکن 2 برابر سطح تعادلی خود بوده است.

حباب مسکن تخلیه می‌شود؟

متوسط قیمت تعادلی در تهران 30 میلیون تومان است
هاشم آردم کارشناس مسائل اقتصادی راجع به آینده بازار مسکن بیان کرد: اگر خروج سرمایه از کشور به هر دلیلی افزایش یابد، تقاضا برای خرید ارز باید از منبعی ایجاد شود که مستعدترین دارایی برای فروش، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش می‌یابد.
البته ممکن است این اتفاق برای قیمت ملک نیوفتد و بازار 2 یا 3 سال (تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و در واقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا 28 الی 30 درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند؛ پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود 30 میلیون تومان تخمین می‌زنیم
.



منبع
اکوایران
همفکران

جهت مطالعه این تحلیل وارد شوید